Gli italiani sono tipicamente risparmiatori che percepiscono il “mattone” come un investimento stabile che conserva valore e offre un reddito costante. Questa percezione è stata in parte scalfita dalla crisi finanziaria e immobiliare del 2007/08. Infatti, se da un lato è innegabile che l’immobile in Italia abbia subito un colpo più contenuto rispetto ad altri Paesi come Spagna o Stati Uniti, dall’altro lato il mercato residenziale italiano oggi continua a mostrare alcuni segni di debolezza. Oggi c’è ancora valore nel mercato immobiliare, tuttavia quello americano è molto più attraente, in particolare investendo tramite le cosiddette MortgageBacked Securities (MBS) che offrono un modo alternativo e liquido per investire sul “mattone”. Nonostante siano passati dieci anni dalla crisi finanziaria, gli investimenti in mortgage portano ancora uno stigma. L’euforia degli anni precedenti alla crisi e i giorni della crisi stessa restano ancora giustamente impressi nella memoria di tutti noi. Tuttavia come succede nella vita in generale guardare solo al passato non ci fa vedere le opportunità (di investimento) future. Perché oggi non è più il 2007 per il mercato immobiliare americano?
Il driver è la mancanza di offerta, non un eccesso di domanda
Negli anni precedenti la crisi i prezzi delle case stavano aumentando rapidamente a causa di una domanda speculativa supportata da banche che concedevano mutui indiscriminatamente, scommettendo su un continuo rialzo dei corsi immobiliari (basti ricordare i cosiddetti prestiti Ninja “No Income, No Job and No Assets”). Oggi i prezzi degli immobili aumentano sì, ma in maniera molto più graduale (circa il 5-6% annuale rispetto al 15% pre-crisi) e grazie ad una mancanza di offerta (le giacenze delle case in offerta si è dimezzata rispetto al picco del 2007, passando da circa 4 a 2 milioni) piuttosto che ad un’eccessiva domanda supportata da sovrabbondante finanziamento. Il mercato resta inoltre supportato dall’economia americana in continua crescita, da una disoccupazione a livelli minimi e dai primi segnali di pressione sui salari.
L’accesso ai mutui ipotecari è più stringente
In seguito alla crisi finanziaria le banche americane (ed europee) sono state costrette e ridurre la leva finanziaria tramite aumenti di capitale e riduzioni degli attivi. Questo ha reso gli istituti meno inclini a concedere prestiti, applicando condizioni di accesso ai mutui molto più restrittive. Aneddoti, come quelli dell’ex presidente della Fed, Ben Bernanke, sono raramente raccontati. Nel 2014, dopo aver lasciato la Fed, Bernanke cercò di ottenere un nuovo mutuo ad un tasso inferiore. Avendo cambiato lavoro il suo rischio creditizio era in teoria aumentato significativamente in base ai modelli interni delle banche, rendendo il rifinanziamento difficile. Questo è solo un episodio per dimostrare come in realtà l’accesso ai mutui ipotecari sia più difficile rispetto al 2007, cosa che abbassa la probabilità di un’altra bolla immobiliare.
Investire oggi in MBS rappresenta un modo efficace per beneficiare del miglioramento del mercato immobiliare americano che, a differenza del mercato obbligazionario corporate, è ancora in una fase iniziale/media del ciclo dove i prestiti e mutuatari tendono ad avere un’alta qualità creditizia. Il mercato degli MBS è inoltre ampio e variegato e la correlazione con gli altri settori obbligazionari relativamente bassa, fattori che qualificano tali titoli come una fonte di diversificazione valida e un’opportunità di rendimento. Tali titoli offrono ancora valutazioni attraenti e possibili ritorni fra il 3.5% e 7% a seconda della subordinazione (cioè della priorità di ricevere i pagamenti dei mutui ipotecari). Senza contare che alcuni MBS sono infine a tasso variabile e quindi beneficiano di un potenziale rialzo dei tassi negli Stati Uniti.
Flavio Carpenzano, Senior Portfolio Manager FixedIncome di AllianceBernstein
